【環(huán)宇雜談】

筆者個(gè)人理解，房地產(chǎn)新模式其實(shí)是需求導(dǎo)向下的供求匹配，老百姓需要什么房子，那就供應(yīng)什么房子。

李宇嘉

近期，重要會(huì)議提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，前綴是“加快構(gòu)建”，而非之前的“探索建立”?？梢?jiàn)，形勢(shì)已形成了倒逼，解房地產(chǎn)之憂，唯有新模式了。

那么，對(duì)于什么是新模式，業(yè)內(nèi)說(shuō)法不一。不過(guò)，對(duì)于舊模式是什么，或要破除什么，業(yè)內(nèi)基本形成了清晰的認(rèn)識(shí)，比如破除“賣地、建房、賣房、賣地”的簡(jiǎn)單要素投入，破除“高成本、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的資本運(yùn)作套路，破除商品房獨(dú)大、保障房弱小的供給局面等。但立起什么、怎么立起來(lái)，就像盲人摸象，比如現(xiàn)房銷售、租購(gòu)并舉，打造“好房子”等，無(wú)法具象成輪廓清晰的一體。

筆者個(gè)人理解，房地產(chǎn)新模式其實(shí)是需求導(dǎo)向下的供求匹配，老百姓需要什么房子，那就供應(yīng)什么房子。有人說(shuō)，現(xiàn)在就是需求導(dǎo)向的呀！開(kāi)發(fā)商都在做客戶研究，新一代產(chǎn)品，面向客戶需求的房屋設(shè)計(jì)和配套（得房率、學(xué)位、新型材料等）的競(jìng)爭(zhēng)卷到了極致；年輕人租房多，各類租賃公寓（保租房、長(zhǎng)租房、私人租賃房）一應(yīng)俱全、豐儉由君，也在需求導(dǎo)向下推進(jìn)。

但是，如果關(guān)注到需求的“多數(shù)人”，樓市當(dāng)下的困境本質(zhì)上是購(gòu)買力不足導(dǎo)致的“需求錯(cuò)配”問(wèn)題。也就是說(shuō)，現(xiàn)有的高房?jī)r(jià)、高租金的供給結(jié)構(gòu)下，多數(shù)人支付不起。用重要會(huì)議的表述講，就是“有效需求不足”。需求導(dǎo)向下的供求匹配，具體說(shuō)就是基于“人房地錢”要素優(yōu)化配置和良性循環(huán)，以人定房、以房定地、以地定錢，供應(yīng)需要且能支付的“好房子”。

備受重視的配售型保障房是一個(gè)好的“小切口”。近期，新一輪保障房建設(shè)啟動(dòng)，配售型是重點(diǎn)。主要特征是土地劃撥供應(yīng)、保本微利銷售、封閉流轉(zhuǎn)（只能賣給政府或符合條件的人群）、針對(duì)工薪階層和各類人才。土地劃撥確保保本微利（房?jī)r(jià)只有商品房?jī)r(jià)一半左右），封閉流轉(zhuǎn)避免套利、避免沖擊商品房，工薪階層和人才是需求主體。

這個(gè)制度設(shè)計(jì)比較全面。哪些人需要房子、需要什么房子是清晰的，即落腳城市沒(méi)幾年的工薪階層和人才是需求主體，考慮到他們的收入前景和就業(yè)預(yù)期，他們需要的是價(jià)格足夠低的房子。注意的是，由于各地房?jī)r(jià)都在下行，有的較高點(diǎn)跌幅近半，加上市場(chǎng)上房屋供應(yīng)量大、部分難以交付甚至爛尾，買房決策延后，長(zhǎng)租已然形成。除了價(jià)低，還要有吸引力。

這就是品質(zhì)一定要好，所謂的品質(zhì)好，并非是要打造豪宅，而是要看齊周邊的商品房品質(zhì)和配置，做到及時(shí)交付、交付品質(zhì)與宣傳的一樣，公辦教育、醫(yī)療等都具備。為何要強(qiáng)調(diào)這個(gè)？大家想想，當(dāng)前收入就業(yè)環(huán)境、樓市預(yù)期雙雙弱勢(shì)，市面上房子大把，而且還在跌跌不休，這類房子還有封閉流轉(zhuǎn)的“硬傷”。如果品質(zhì)沒(méi)啥吸引力，即便房?jī)r(jià)低，估計(jì)也難賣得出去。

所以，配售型保障性住房要想成為新模式的一個(gè)抓手，就必須要有品質(zhì)好的優(yōu)勢(shì)，甚至品質(zhì)還要略高于周邊商品房，以品質(zhì)好的優(yōu)勢(shì)沖抵一切不利因素，才能真正實(shí)現(xiàn)需求導(dǎo)向和供求匹配。這么推演的話，就看各地主政者重視與否了。筆者一直呼吁，這類房子要參考去化率高的剛需型新盤特征，一定要在中心區(qū)或可通勤范圍內(nèi)的次中心區(qū)劃撥供地，才能實(shí)現(xiàn)動(dòng)則必成。

現(xiàn)在看，各地還是重視不夠，擔(dān)心影響商品房、沖擊土地財(cái)政。如此一來(lái)，可能不會(huì)把一些好地塊拿出來(lái)，品質(zhì)也難以匹敵商品房。如果新一輪保障房建設(shè)出來(lái)的項(xiàng)目，沒(méi)有讓大家看到應(yīng)有的誠(chéng)意，或陷入傳統(tǒng)保障房的印象：品質(zhì)乏善可陳，后續(xù)得不到維護(hù)的低收入集聚區(qū)，就會(huì)領(lǐng)教什么叫用腳投票了。重要的是，錯(cuò)失這個(gè)“小切口”撬動(dòng)新模式的機(jī)遇期（這一點(diǎn)在保租房部署上已有先例）。所以，新模式不缺好設(shè)計(jì)，缺的是執(zhí)行，這才是新模式的關(guān)鍵。

（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）

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