李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

遇到困境，企業(yè)第一選擇可能不是轉(zhuǎn)型，而是收縮。因?yàn)檗D(zhuǎn)型不啻于革自己的命，收縮才是確定性最大、風(fēng)險(xiǎn)最小的存活策略，特別是市場(chǎng)空間和盈利前景不明朗時(shí)。砍成本是收縮的首選，也就是把繁榮期那些合理、不合理的成本都砍掉，先確保生存下來(lái)，再謀求發(fā)展機(jī)會(huì)。當(dāng)下，房地產(chǎn)正經(jīng)歷史無(wú)前例的回調(diào)期，行業(yè)全鏈條“砍成本”運(yùn)動(dòng)正在進(jìn)行時(shí)。

地產(chǎn)紅火的那十幾年，很多成本都往上加，比如高額地價(jià)、高額稅收，讓開(kāi)發(fā)商配建保障房，配建道路和學(xué)校等基建，甚至是公職人員的獎(jiǎng)金和績(jī)效等等。大家經(jīng)常聽(tīng)到的一句話是，“財(cái)政困難了，那就賣幾塊地”。也沒(méi)關(guān)系，房?jī)r(jià)還在上漲，市場(chǎng)也足夠大，能覆蓋一切支出。但現(xiàn)在，形勢(shì)逆轉(zhuǎn)了，這些成本要降下來(lái)。

首先砍掉的就是過(guò)高的地價(jià)。近段時(shí)間，各地都在降地價(jià)，比如把之前競(jìng)配建、競(jìng)自持的一些公共設(shè)施砍掉了，這本身就是地方應(yīng)該承擔(dān)的職能；比如，各地都在推“先租后讓”“彈性年期”“混合功能”等土地出讓新模式，本質(zhì)上是降低用地成本；再比如，近期北京規(guī)定，新掛牌商住混合用地要明確住宅、商業(yè)、公建等不同屬性的起始價(jià)，或叫“地價(jià)分?jǐn)偂薄?/p>

這么做，最大好處就是改變按平均樓面價(jià)計(jì)稅，直接降低稅費(fèi)成本。同時(shí)，公共設(shè)施和租賃地塊分宗以及低地價(jià)，提高了發(fā)行REITs、申請(qǐng)專項(xiàng)債等最低收益率要求。其次就是砍掉中間成本，或“不讓中間商賺差價(jià)”。近期，地產(chǎn)商一個(gè)新現(xiàn)象是“建筑系”“供應(yīng)商系”崛起，比如央國(guó)企建筑類、施工類、市政類企業(yè)的地產(chǎn)平臺(tái)紛紛進(jìn)入了全國(guó)各地銷售榜前列。

再比如，地產(chǎn)材料供應(yīng)商（防水、建材類龍頭企業(yè)）在土拍市場(chǎng)上很活躍。這么做的邏輯就是，將拿地、開(kāi)發(fā)、施工、采購(gòu)、銷售等鏈條內(nèi)部化，把總包、供應(yīng)商的成本砍掉了。更有企業(yè)還推進(jìn)職能部門業(yè)務(wù)化改革，將人力、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、報(bào)建等剝離出去成立子公司，比如2022年底旭輝人力資源部轉(zhuǎn)型成立的旭興咨詢，近期公司稱一年來(lái)已實(shí)現(xiàn)盈利一千多萬(wàn)元。

再次就是砍掉融資成本。過(guò)去，經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商疾呼，銀行才是樓市的最大贏家，我們也屢屢聽(tīng)到，民企開(kāi)發(fā)商綜合融資成本達(dá)到10%以上。對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，這種體驗(yàn)更加清晰，但凡期限在30年等額本息的按揭購(gòu)房，其利息和貸款金額相差無(wú)幾。現(xiàn)在，這個(gè)成本也開(kāi)始逐步砍掉了，比如去年底各大銀行一次性降低存量房貸利率，惠及5000萬(wàn)戶，平均利率直降74個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)新增按揭貸款的利率而言，這兩年也下降了100個(gè)基點(diǎn)左右。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，2023年12月百城首套、二套房貸平均利率分別為3.86%、4.41%，降至歷史最低點(diǎn)。還不止于此，近期房地產(chǎn)新模式的“三大工程”，全部啟動(dòng)項(xiàng)目清單制下的低成本融資。各地上報(bào)的城中村改造、保障性住房項(xiàng)目清單，國(guó)家部委審核后，資金能平衡的項(xiàng)目就推給國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行。

政策性銀行審核后將項(xiàng)目推送給各地分支行，后者據(jù)此發(fā)行抵押補(bǔ)充貸款（Pledged Supplementary Lending，即PSL），同時(shí)專項(xiàng)債、專項(xiàng)借款等也據(jù)此投放，上述融資利率均在2%左右。租賃也是如此，近期1000億元“租賃住房貸款支持計(jì)劃”就是央行以1.75%的利率給商業(yè)銀行貸款，商業(yè)銀行以不高于3%的利率給租賃企業(yè)貸款，鼓勵(lì)后者收購(gòu)存量房做長(zhǎng)租房。

最后，業(yè)主“降價(jià)售房”“降價(jià)求租”也如火如荼。近期，媒體報(bào)道一二線熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)和租金都在下跌，且降幅比較大。事實(shí)上，當(dāng)購(gòu)房者、租房者支付能力下降，他們?cè)絹?lái)越強(qiáng)調(diào)性價(jià)比、承受力，越來(lái)越多的業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)，接受中介的建議，將房?jī)r(jià)、租金一次性降到位，以求迅速成交，避免空置和進(jìn)一步的資產(chǎn)跌價(jià)。總之，市場(chǎng)參與者都在“砍成本”或適應(yīng)“砍成本”。砍完成本，行業(yè)轉(zhuǎn)型的時(shí)候才會(huì)到來(lái)，畢竟改革都是倒逼的。當(dāng)然，早轉(zhuǎn)型早主動(dòng)。

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