國慶假期，筆者看了幾個新盤項目，發現新上市的項目多是“好房子”。比如，設計好，南北通透、雙陽臺，層高3米以上，錯層設計，帶6米挑高露臺；比如，品質好，從大門到會所，再到電梯和客廳，硬件上開始趨近星級酒店；比如，得房率高，使用面積/建筑面積，起步在120%，有的達到160%；再比如，配套好，會所功能全，一家老小都有玩兒的地方。

從安全、舒適、綠色、智慧的角度來看，這些項目確實是“好房子”，但這種高端大氣上檔次的“好”和好房子的“好”，總感覺有點不搭。市面上的“好房子”，有一個共性就是，在設施設備、智能化、高贈送、堆科技這幾方面可勁兒投入、可勁兒卷，怎么奢華怎么來。但藝術館的歸家路線、博物館的地下用材、美術館的社區景觀，這和業主的日常有啥關系呢？

參觀某項目時，身處60平米的LDKGB一體化空間——客廳（Living room）、餐廳（Dining room）、廚房（Kitchen）、陽臺（Balcony）、花園（Garden）五個功能區融合設計中，站在270度落地玻璃無遮擋望湖露臺邊，視覺沖擊感確實讓人賞心悅目。但沒過一分鐘，我就切換到另一種意境，棘手于工作煩惱、疲憊于生活的瑣碎、焦慮于小孩的中考，業主可能無暇欣賞美景。

由此，筆者聯想到，對一部分有錢人來講，確實就喜歡這種奢華。但就大部分業主而言，小區的大門、會所再怎么豪華，社區的景觀和水系再怎么賞心悅目，全屋再怎么智能化，住進去之后，最關心的還是房子漏不漏水、隔音好不好，小區安不安全、寵物能不能管好、衛生能不能搞好，邊上的市場菜品能不能全一點、便宜一點，維修能否及時、收費低一點。

現在的“好房子”項目，“硬件堆砌”“過度投資”等技術、物質的成分太重了，“軟性服務”“回歸日常”等貼近居住和生活的成分不足。本質上，還是銷售策略導向在其中作祟，將“賣房子”看作一個瞬時的感性營銷。在售樓處、樣板間、小區里，通過360度、無死角、立體式的“場景呈現式”的營銷轟炸，全面打造高端的印象感，以期在短時間內俘獲買家。但交付以后，景觀水系、會所功能都會或多或少維護不到位，甚至物業服務都會褪色。

出現這種問題，源于供給決定需求的思維慣性。一直以來，房子短缺，供給多少就能驅動多少需求。現在，房子足夠了，但“好房子”不夠，慣性驅動下就用過去的供給思維打造好房子；另一方面，認為增量需求還在物質方面，即對更大面積、更好設計和材料、更智能化等的需求。但事實上，存量時代碰上信息透明、錢包緊張，用戶需求已轉向了“體驗”和“實用”。

即便是錢包厚實的買家，消費也開始理性了，不再愿意為表面的浮華、使用頻率低而買單。比如，智能化告別繁瑣操作，但很多功能操作起來麻煩，能全搞懂的人不多，特別是中老年人群。常用的就那幾樣，如智能門鎖。智能化的Bug很多，如“回家模式”一鍵控制確實方便，但如果窗戶沒關，回家路上不可能一鍵開空調；比如，系統升級要業主換設備、付費咋辦？

所以，近期新房市場發生了變化，銷售去化下降了，克而瑞統計的重點30城新推盤9月份去化率降至38%，銷售驅動從產品力轉向“價格+產品”，簡言之也要價格優惠。確實，硬件和技術強投入能打動一部分人，但能持續打動人的，一定是貼近日常的服務和體驗，首先要滿足負面清單、底線標準，比如交付、安全、隔音、維護等，要達到合格的量化標準。

然后，在售樓現場和樣板房，公示承諾達到這些標準，同時還要根據對業主需求的微觀調研，除基本的教育醫療配套外，還要配置諸如綜合性菜市場、老年理發店、托幼中心等契合大多數業主需要的公共設施；最后，按照“像造汽車一樣造房子”，建立住房“4S店服務體系”，從買房到居住、維修、改造，提供全生命周期服務，開發商要轉型為運營商。總之，“好房子”的敘事，已告別資本和營銷，回歸日常居住和體驗，唯有如此好房子才能長紅常好。

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