當地時間2月26日，美國國會參議院兩黨議員公布最新議案，禁止大型機構投資者在美國大規模購買獨棟住宅。

該議案響應美國總統特朗普在本周國情咨文演講中呼吁國會限制機構投資者購房的號召，是特朗普演講后首項針對該議題的最新立法議案。

本月早些時候的一項民調顯示，83%的美國人認為，當前買房比前幾代人更難。據城市研究所的最新分析，大型機構投資者在全美國擁有3.8%的獨棟出租房存量。在某些地區，這一比例顯著更高，如在佐治亞州的亞特蘭大地區超過28%，在北卡羅來納州夏洛特地區超過20%。

行業專家認為，住房可負擔性問題主要源于美國的全國性住房短缺：新房建設在2008年金融危機前崩盤，此后從未完全恢復。然而，兩黨國會成員表示，當資金雄厚的投資者大規模購入房屋時，普通購房者幾乎無法與之競爭。

兩黨罕見達成共識

26日，密蘇里州共和黨參議員霍利（Josh Hawley）和俄勒岡州民主黨參議員默克利（Jeff Merkley）提出兩項針對大型投資者的法案，其中一項核心法案名為《美國家庭住房法案》（Homes for American Families Act），禁止資產管理規模至少1.5億美元的房地產投資信托（REITs）、保險公司、投資公司或私募基金等購買獨棟住宅、聯排別墅和公寓。該法案將此類購買行為視為違反《謝爾曼反托拉斯法》的貿易限制行為，并授權司法部反托拉斯司優先審查和執法，包括針對涉嫌協調空置住房、定價策略或其他反競爭行為的調查。

“華爾街利用美國住房危機，將全美的存量住房變成租賃投資組合。家庭本應能夠購買自己的房屋，實現美國夢，而不必與那些推高房價的大型投資公司競爭。”霍利在一份聲明中表示。

另一項法案是對《業主希望計劃》（Hope for Homeownership Act）的更新版，針對資產管理規模5000萬美元以上的對沖基金等相關實體征收15%的消費稅，并削減其他稅收優惠，以鼓勵大型投資者逐步剝離其持有的獨棟住宅存量。兩位參議員在聯合聲明中稱，此舉旨在推動大型投資者退出市場，讓房屋回歸普通家庭手中。“現在有了兩黨支持，我們終于有機會打擊億萬富翁企業‘吞噬’美國房屋的行為。我準備與總統、共和黨人和民主黨人合作，將這項立法推向終點。”默克利表示。

特朗普在24日的國情咨文演講中重申了他在1月20日簽署的行政令，要求聯邦機構避免批準、擔保或協助向大型機構投資者出售獨棟住宅，并要求國會將其永久化。

特朗普強調，此舉旨在“讓房屋屬于人民，而非企業”，同時也并不會降低房屋價值。他在演講中提及一位名叫威金斯（Raysall Wiggins）的母親，她在20套房屋競標中全部輸給全現金支付的大型投資公司，這些公司將房屋轉為出租，“偷走了她的美國夢”。

美國住房可負擔性危機何解？

此前，在住房問題上，兩黨多采取平行但黨派分明的路徑。民主黨方面，羅德島州參議員里德（Jack Reed）等提出針對大型投資者的累進稅率法案；馬薩諸塞州參議員沃倫（Elizabeth Warren）與默克利等人本周早些時候推出《美國住房所有權法案》，針對擁有50套以上房屋的投資者取消折舊和抵押利息稅收扣除，并加強反托拉斯的執法。共和黨方面，印第安納州眾議員斯圖茨曼（Marlin Stutzman）也提出類似禁購法案，但缺乏共同提案人。盡管機構投資者在全美獨棟出租房存量中占比相對較低，有研究機構認為約占比3%，但在某些地區高度集中，對當地市場影響顯著。

行業內人士擔憂，相關提案定義的門檻（如擁有超過100套房屋）可能波及中小型業主。持有約6.15萬套獨棟物業的“美國有房出租公司”（American Homes 4 Rent）首席執行官史密斯（Bryan Smith）在最新財報電話會議上表示，公司正與各級政府議員積極接觸，強調其內部開發項目有助于解決供給短缺。

行業專家分析認為，雖然限制大型投資者購屋可能在局部市場釋放更多庫存供家庭購買，但美國住房可負擔性危機的根源在于長期供給短缺。

在美國東南部擁有約5100套出租房的昆恩住宅公司（Quinn Residences）首席執行官羅斯（Richard Ross）表示，他擔心這項禁令會產生“意想不到的后果”，讓住房建設更加困難。“作為供需關系的專家，我認為解決住房可負擔性的真正答案，在于增加供應。我們需要更多的住房。”他說。