桂浩明（市場資深人士）

國內的公募REITs起步不是很早，在2021年推出后由于產品稀缺，一度在二級市場被炒作，價格的大起大落對其發展也帶來了某些不利的影響，好在經過這幾年的調整，公募REITs不但在制度建設上有了很大的進展，其運行環境也有相應的改善，實現了快速發展。

在2023年共發行了5只公募REITs產品，而在2024年這個數字達到了29只，今年前兩個月就發行了4只。與此同時，公募REITs在資本市場上也獲得了較高的認同，截止到上周五，表征公募REITs走勢的中證REITs全收益指數今年的漲幅已經超過11.38%，是同期證券市場上表現最好的指數之一。

公募REITs的快速發展，不僅僅是豐富了國內資本市場的產品供給，為投融資雙方搭建了新的聯系橋梁，更是在建設多層次資本市場、金融支持實體經濟方面發揮了很好的作用，因此意義重大。

近兩年來，受多方面因素的影響，A股市場的IPO節奏有所放緩，同時股權融資的重點也是向硬科技企業傾斜。這樣一來，從事傳統基礎產業的企業進行股權融資的環境就不是特別好。這種狀況其實也不是國內獨有，在海外成熟市場，傳統基礎產業的企業搞股權融資也是困難重重。此時一般的解決方法是發行企業債券，但在境內市場，投資者對國債、金融債的認同度是比較高的，但對于企業債就比較一般了，特別是前幾年出現過一些企業債爆雷的現象，而現在的債券利率一般又不是特別高，因此企業債的發行往往不是很順利。

而公募REITs就是在這樣的背景下誕生的，它的優點在于有明確的底層資產，還本付息的現金流有充分的保障。另外由于是金融機構按市場化原則發行，通過專業化管理能夠有效地開展投前投中與投后管理，產品的風險度相對比較低。還有就是在通常條件下，REITs的預期收益率相對債券等其它固收類產品還是比較高的。

無疑，在現階段公募REITs對于風險偏好不那么高的投資者而言有著不小的吸引力。也正是基于這樣的實際，從2021年開始監管部門批準了公募REITs的發行，其資產類型也從最初的交通、園區、倉儲等基礎設施擴展到消費、水利、市政等基礎設施，這樣也就大大增加了公募REITs的投資范圍，為更多發展前景良好、盈利能力穩定的基礎設施項目提供了融資渠道，達到了多贏的效果，進而對基礎設施建設起到了推動作用。

此外，國內投資市場現在面臨的一大問題是資產荒，即符合投資者需求的優質資產相對于龐大的資金而言顯得較為稀缺。國債價格幾度被炒高，10年期國債收益率降到1.8%還沒有能夠完全止住跌勢，反映出市場對于穩健型的金融產品有著巨大的需求。此時，對那些風險承受能力不太高，但又不愿意投資低收益品種的投資者來說，公募REITs就是一個能夠兼顧風險與收益的投資選擇。客觀而言，現在國內有這種需求的資金不少，像企業年金、個人養老金等，都是公募REITs的潛在客戶。所以公募REITs一旦更大規模地發展起來，對于滿足特定的投融資雙方的需求，都是一件大好事。

從更長遠的角度來看，實體經濟的快速發展，需要金融行業提供更多的融資支持，而滿足廣大居民對于增加財產性收入的要求，也是金融人民性的一種體現，良性運行的公募REITs有望發揮其應有的作用。

去年以來，中國證券市場的面貌發生了很大的變化，各項規章制度不斷完善，長期資金逐步入市，市場生態逐漸向好。其中，股票市場的變化無疑是最為引人關注的，像公募REITs市場，同樣也出現了積極的變化，抓住這個變化，也令投資者收益頗豐。而更為重要的是，公募REITs的快速發展，其意義遠遠超過其自身的范疇，有望在投融資領域打開一個新的天地。對此，相信每個市場參與者都是樂見其成的。