近日，深圳市住房建設局、市規劃和自然資源局聯合印發《關于進一步規范城市更新項目管理有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年3月16日起實施，有效期5年。

自去年5月開始實施《住宅項目規范》后，“好房子”已經成為房地產市場的熱點。為進一步銜接落實《住宅項目規范》，《通知》一方面針對未完成城市更新單元規劃審批的城市更新項目，按照“法治化、市場化”原則，優化相關城市更新政策以落實《住宅項目規范》要求。另一方面強化政府主動作為，統籌各方力量，破解難點堵點，積極穩妥推進深圳城市更新項目加快實施，持續拉動房地產有效投資。

關于合理核定土地移交率，《通知》明確，在滿足交通、教育等配套設施服務能力的前提下，在取得轄區政府和相關職能部門同意意見后，在更新單元規劃階段可調整城市更新單元計劃和法定圖則關于土地移交的要求，合理核定土地移交率，但仍應滿足基準土地移交用地要求。同時簡化審批程序，不再要求履行計劃調整程序。

《通知》還對保障性住房配建要求進行了優化，其中提出對已完成規劃審批的城市更新項目，保障性住房配建要求按已批規劃及原規定執行；對未完成規劃審批的項目，應符合《住宅項目規范》相關要求，原則上可不配建保障性住房。此外，《通知》還提到，鼓勵金融機構通過提供信貸服務、并購貸款等途徑，緩解市場主體資金壓力；支持金融資產管理公司通過資產重組、破產重整等方式盤活項目。

深圳一在建舊改項目 吳家明/攝

值得一提的是，《通知》明確適用《關于進一步規范城市更新規劃土地管理的若干措施（試行）》（深規劃資源規〔2025〕5號）第（九）項，運用“清調供”手段盤活的城市更新項目有兩種規劃編制方式：一是重新編制規劃，土地移交率及保障房配建要求可按《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求；二是允許局部調整已批更新單元規劃，局部調整部分按照《通知》執行，并應符合《住宅項目規范》相關要求，未調整部分按已批更新單元規劃執行，局部調整后土地移交率按城市更新單元整體核算。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前，深圳一些城市更新項目的進度不及預期。通過“清調供”，盤活“難啃的骨頭”或“停滯項目”，讓舊改提速。主要是以下三類，首先是對于因為產權復雜、手續不全或長期閑置而無法推進的項目，清理歷史遺留問題與低效用地；其次是對于原本已立項，但因市場變化、規劃不合理或原實施主體無力開發而陷入僵局，調整規劃指標與實施主體；最后是創新供應方式與加快供地，解決“最后一公里”的落地問題，確保存量資源能轉化為實際住房或產業空間。

在中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅看來，此次新規有助于減負增效，激活存量。她認為，政策通過合理核定土地移交率并簡化審批、未完成規劃審批的項目原則上不再配建保障房、支持“清調供”歷史遺留項目局部調整規劃，同時政府引導各方協調預期、鼓勵金融機構以信貸和并購重組等方式盤活項目，整體降低開發門檻與成本、提速項目落地，在守住公共利益底線的同時為城市更新注入新動力，助力深圳城市更新和樓市平穩發展。

校對：冉燕青