2月11日，又有一單商業(yè)不動產(chǎn)REIT申報。自2025年12月31日正式試點后，滬深交易所共有12單商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報和獲得受理，其中滬市11單、深市1單；目前2單處于申報狀態(tài)，10單已獲受理。

第一財經(jīng)從監(jiān)管部門了解到，在商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核過程中，合規(guī)性仍然是根本要求。同時，也需要考慮歷史背景下的實際情況和市場發(fā)展建設(shè)需求，平衡好重大性和建設(shè)性，體現(xiàn)制度的包容性和適應性。

一方面，要合理判斷問題的重大性，評估問題性質(zhì)與影響大小，不因個別細枝末節(jié)的瑕疵或?qū)ν顿Y者影響較小的問題，對項目推進形成實質(zhì)性障礙；另一方面，體現(xiàn)審核實踐的建設(shè)性導向，不簡單作出“行”或“不行”的結(jié)論，而要實事求是、綜合考量市場主體的歷史情況與實際狀況。

記者還從監(jiān)管部門獲悉，對于存在障礙的事項，在嚴守法律法規(guī)和監(jiān)管底線的前提下，提出合規(guī)可行的優(yōu)化路徑與解決方案，引導市場參與主體達成合規(guī)要求，最終服務于市場的健康長遠發(fā)展。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，商業(yè)不動產(chǎn)REITs 結(jié)構(gòu)復雜，底層資產(chǎn)建設(shè)運營周期較長，合規(guī)手續(xù)涉及范圍廣、辦理程序復雜，單項目往往涉及數(shù)十項合規(guī)手續(xù)。受歷史因素影響，商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域合規(guī)手續(xù)缺失的情況在行業(yè)內(nèi)較為普遍，項目推進過程中，不僅需要把握參與主體和底層資產(chǎn)合規(guī)的問題，也要把握產(chǎn)品發(fā)行交易和底層資產(chǎn)運作治理合規(guī)問題，還要把握產(chǎn)品全環(huán)節(jié)信息披露以及資金與分配等合規(guī)問題。

2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告》，正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點工作。同日，交易所修訂相應業(yè)務辦法、配套業(yè)務指引和指南，進一步完善不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務規(guī)則體系。

2026年1月底，證監(jiān)會和交易所官網(wǎng)均披露首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs產(chǎn)品已申報并獲受理。

一個多月來，伴隨著相關(guān)產(chǎn)品陸續(xù)申報受理，市場較為關(guān)注商業(yè)不動產(chǎn)REITs能在產(chǎn)業(yè)端和投資端帶來哪些機會？

“盤活巨量社會存量資產(chǎn)，提升資源配置效率，商業(yè)不動產(chǎn)REITs不再是單純的融資工具范疇，已然成為優(yōu)化存量資源配置、承載經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)型和服務國家發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力戰(zhàn)略的關(guān)鍵金融基礎(chǔ)設(shè)施和利器。”有機構(gòu)人士稱。

對正處于轉(zhuǎn)型探索中的房地產(chǎn)行業(yè)而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs通過實現(xiàn)成熟資產(chǎn)的上市退出，為開發(fā)企業(yè)提供了重要的資金回籠渠道和資產(chǎn)循環(huán)模式，一定程度上促進了從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理者+服務商”的轉(zhuǎn)型。

更重要的是，商業(yè)不動產(chǎn)REITs將為不動產(chǎn)市場提供“定價之錨”。長期以來，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)市場缺乏公開、透明、連續(xù)的市場化價格發(fā)現(xiàn)機制。商業(yè)不動產(chǎn)REITs作為在公開市場交易的標準化金融產(chǎn)品，其二級市場交易價格和估值水平基于資產(chǎn)底層運營現(xiàn)金流，是由廣大投資者共同判斷形成的公開信號。

中信證券相關(guān)業(yè)務負責人認為，“這為同類非上市商業(yè)資產(chǎn)提供了可參考、可比較的估值基準，極大地提升了整個商業(yè)不動產(chǎn)市場的價格透明度與定價科學性，有助于形成理性的投資預期，引導資本更有效地識別和配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對穩(wěn)定和促進商業(yè)不動產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用。”

在投資端，隨著低利率環(huán)境的持續(xù)，資產(chǎn)配置的底層邏輯正在發(fā)生改變。社會資本和保險、養(yǎng)老金等機構(gòu)資金對能夠提供穩(wěn)定、長期且有抗通脹屬性的收益資產(chǎn)需求迫切。

上述機構(gòu)人士稱，一方面，商業(yè)不動產(chǎn)REITs具有高比例分紅、與股債相關(guān)性較低的特性，可以匹配長期資金的投資需求；另一方面，國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)市場經(jīng)歷周期調(diào)整，部分領(lǐng)域估值已進入具有長期吸引力的區(qū)間，配置安全邊際凸顯。